TPE | Title Insurance

Title insurance protects purchasers of commercial and residential property against the legal uncertainty inherent in property transfers, and in particular, protects them against legal issues relating to property ownership that come to light during a due diligence investigation. Title Insurance provides a specific guarantee for issues which standard legal representations and warranties don’t cover.

Title Insurance may also grant property ownership guarantees if the seller cannot give guarantees of sufficient quality in the event of a distressed or auction sale, or if the seller intends to liquidate shortly after the sale (e.g. investment funds) or if the seller simply doesn’t accept contingent liabilities.

Title Insurance transfers the legal risks of a property transaction to an (A-rated) insurer for a longer term.

Title Insurance protects buyers against loss, litigation and costs, and instead provides security and speed in property transactions. Title Insurance allows sellers to limit their surviving guarantees and escrow/deposits.

Title Insurance is a tailor-made solution to match buyers and sellers requirements in property transactions.

Title insurance can also be taken out to protect loan portfolios to guarantee the rank of their security and to cover latent title issues, thereby improving the quality of the portfolio.

 

For more information please contact  Elise Klein Wassink

 

Speed, security and reduced cost in real estate transactions | Title Insurance

TPE | France

Rapidité, sécurité et réduction des coûts pour les transactions immobilières grâce à
l’Assurance Titre | Title Insurance

L’Assurance Titre couvre les risques résultant de problèmes juridiques révélés et non révélés liés à la propriété des biens immobiliers et permet aux investisseurs et aux établissements prêteurs de mitiger leurs risques

Deux types de police :
Police Risque Révélé (“Known Risk Policy”) : cette assurance permet d’écourter les négociations relatives à une question d’ordre juridique sur laquelle vendeur et acheteur ont des avis divergents et irréconciliables, en couvrant la perte financière qui pourrait résulter de la réalisation du risque considéré;
Police Couverture Générale (“Blanket Cover Policy”) : cette assurance offre des garanties générales relatives à la propriété juridique. Ces garanties sont d’un niveau élevé et sont reconnues dans le marché des ventes immobilières. Cette assurance est particulièrement utile quand un vendeur, pour des raisons diverses, n’est pas en mesure de donner à l’acheteur des garanties satisfaisantes.

 

Police Risque Révélé (“Known Risk Policy”)

La Police d’assurance Police Risque Révélé protège l’assuré contre les dommages potentiels futurs qui résulteraient de la réalisation future d’un risque connu mais non réalisé, et qui entacherait, voir invaliderait, le titre de propriété d’un bien immobilier. Il existe une multitude de problèmes juridiques de cette nature. À titre d’exemple : les questions relatives aux servitudes, aux incertitudes en matière de bornage et de superficie, à l’absence d’autorisations, permis ou tous documents administratifs (permis de construire, marchés publics, déclassement etc.), un litige en cours.

Les conséquences financières de la réalisation de risques de cette nature, c’est à dire, dans la majeure partie des cas, l’impact de ce risque sur la valeur du bien, sont souvent difficiles à évaluer. Au cours des négociations au moment de la vente d’un bien immobilier, il est très fréquent que l’acquéreur et le vendeur ne parviennent pas à convenir d’une part du montant de la réduction de prix correspondant à la perte de valeur du bien cédé et d’autre part de l’étendue des garanties requises pour garantir l’ajustement de prix éventuel (seuils, durée, conditions etc.).

Ainsi, l’appréciation d’un risque juridique révélé, en apparence bénin, car peu probable dans sa réalisation, du fait de l’ampleur de l’impact qu’il aurait sur la valeur du bien s’il venait à se réaliser, pourra ralentir considérablement, voire faire échouer les négociations de vente du bien immobilier considéré. En présence d’un risque révélé, même très aléatoire dans sa réalisation, mais dont l’impact serait lourd sur la valeur du bien, les établissements prêteurs qui financent l’acquisition peuvent réclamer des garanties supplémentaires que les vendeurs sont incapables ou simplement non désireux de consentir. Les négociations peuvent être longues et fastidieuses.

Les solutions apportées par la Police Risque Révélé

  • Prise en charge du litige par l’assureur ; dès que le risque couvert par la Police Risque Révélé, latent au moment de l’acquisition, se réalise et se traduit par un dommage, l’assureur assumera la défense de l’assuré et prendra en charge les frais qui en découleront. L’assureur versera à l’acheteur assuré et ou à l’éventuel tiers lésé toute indemnité dont le montant aura été négocié, ou octroyé par le tribunal, afin de résoudre le litige.
  • Indemnité ; Si aucune solution ne peut être trouvée, l’assuré sera indemnisé à hauteur du montant de la perte de valeur permanente du bien.
  • Responsabilité sans faute ; la prise en charge du litige et le versement éventuel d’une indemnité ne requiert en aucun cas la preuve d’une faute commise par une des parties intervenues au moment de l’acquisition du bien assuré.
  • Une prime unique ; en contrepartie du versement en une seule fois d’une prime d’assurance unique, l’acheteur sera assuré aussi longtemps que le problème latent persistera et tant qu’il sera propriétaire du bien assuré.
  • Revente ; la couverture de la Police Risque Révélé peut être étendue aux propriétaires successifs, ce qui facilitera, de façon significative, la revente du bien.
  • Une Police Risque Révélé peut, dans certains cas, fournir une couverture complémentaire à la couverture fournie par une police d’assurance garantie de passif, qui prévoit des exclusions pour les risques ou passif révélés lors du processus de due diligence.
  • Souscripteurs additionnels ; les établissements prêteurs qui financent l’acquisition du bien immobilier pour lequel une Police Risque Révélé est contractée peuvent souscrire pour leur propre compte une Police Risque Révélé similaire à la Police Risque Révélé principale, ou simplement être désigné dans la Police Risque Révélé principale comme bénéficiaire. Ce complément de couverture en faveur des prêteurs sécurise le financement consenti par les établissements financiers et facilitera un éventuel refinancement.

Une Police Risque Révélé peut être conclue et prendre effet à tout moment, lors de :

  • la préparation de la vente du bien;
  • l’acquisition du bien immobilier;
  • une opération de promotion immobilière, et
  • le refinancement de la propriété.

 

Police Couverture Générale (“Blanket Cover Policy”)

Dans certaines transactions, le vendeur n’est pas en mesure de consentir des garanties suffisantes, soit parce qu’il s’agit d’une vente réalisée dans le cadre d’une procédure collective ou de liquidation judiciaire, soit parce que le vendeur n’en a simplement pas la capacité financière au moment de la vente ou qu’il ne l’aura plus dans le futur, par exemple, s’agissant d’un fonds d’investissement, si le fonds vient à être liquidé.
Dans ce cas, l’acheteur peut obtenir une protection similaire à celle d’une garantie de passif en souscrivant une Police Couverture Générale. Cette police d’assurance permet de transférer certains risques de la propriété immobilière, à un assureur (avec notation IFS “A”, « Insurer Financial Strength “A”»), et ce pour une durée prédéterminée, conforme à la pratique de marché. Ce type de police d’assurance est de plus en plus prisé par les acheteurs institutionnels notamment parce qu’elle leur permet de systématiquement couvrir leurs acquisitions par des garanties de passif couramment admises par le marché sans avoir à se préoccuper de la capacité financière future de leurs vendeurs, en se fiant à la notation financière de la compagnie d’assurance.

Grâce à la souscription d’une Police Couverture Générale, la structure juridique de la vente et la documentation s’en trouveront grandement simplifiées :

  • constitution d’un séquestre inutile ;
  • procédures de mise en jeu des garanties de passif transparentes ;
  • aucune nécessité de maintien d’entités juridiques par le vendeur, qui ne subsistent que pour la mise en œuvre éventuelle des garanties données par le vendeur, etc.

Une Police Couverture Générale peut assurer tant la propriété du bien immobilier que la propriété des actions/parts de la société détenant le bien, et n’impose généralement pas de franchise.

 

Si vous souhaitez en savoir plus contactez Elise Klein Wassink

 

Rapidité, sécurité et réduction des coûts pour les transactions immobilières grâce à l’Assurance Titre | Title Insurance

TPE | Nederland

Sneller, veiliger en goedkoper | Title Insurance in vastgoedtransacties

Title Insurance dekt bekende en onbekende juridische gebreken aan de eigendom van onroerend goed,
waardoor investeerders en kredietverstrekkers risico kunnen mitigeren.

Twee polissen :
Een Known Risk Policy kan een vastgoedtransactie die vast dreigt te lopen, vlot trekken, en langdurige onderhandelingen over juridische problemen waar koper en verkoper van inzicht verschillen overbodig maken door het financiële risico af te dekken.
Een Blanket Cover Policy biedt algemene garanties met betrekking tot de eigendom van onroerend goed van stabiele en ‘rated’ kwaliteit, als de verkoper zulke garanties niet kan of wil bieden.

 

De Known Risk Policy

Een Known Risk Policy beschermt de verzekerde tegen de mogelijke nadelige gevolgen van een ten tijde van de aankoop van het vastgoed bekend maar latent juridisch gebrek, zoals een gebrekkige of incomplete erfdienstbaarheid of erfscheiding, ontbrekende stukken of toestemmingen (bouwvergunning, aanbesteding), een lopende rechtszaak, enz. De financiële gevolgen van een dergelijk juridisch risico zijn vaak moeilijk in te schatten en op het moment van de verkoop van het onroerend goed kunnen koper en verkoper vaak geen overeenstemming vinden over verdiscontering in de prijs of de benodigde garanties (bedrag, duur, voorwaarden). Zo kan een latent juridisch probleem met een kleine kans op realisatie maar dat potentieel een grote impact heeft op de waarde van het onroerend goed de onderhandelingen over verkoop van het betreffende onroerend goed vertragen en bemoeilijken, en mogelijk zelfs stuk doen lopen. De kredietverstrekker kan door dergelijke latente juridische gebreken worden aangezet tot het stellen van aanvullende voorwaarden. Een en ander zal tot langdurige, moeizame onderhandelingen leiden.

Een Known Risk Policy biedt een oplossing :

  • Als het ten tijde van de transactie latente juridische gebrek later schade veroorzaakt, zal de verzekeraar de verzekerde verdedigen en zal hij de kosten voor het vinden van een oplossing, inclusief de betaling van een schikking of een door de rechter bepaalde schadevergoeding, op zich nemen.
  • Indien geen oplossing kan worden gevonden, wordt de verzekerde schadeloosgesteld voor de waardevermindering van het onroerend goed.
  • De verzekerde hoeft niet de schuld van een van de betrokken partijen te bewijzen om aanspraak te kunnen maken op schadeloosstelling.
  • Tegen betaling van een éénmalige premie is de koper verzekerd zolang het probleem blijft bestaan en hij eigenaar is van het onroerend goed.
  • De dekking kan doorgegeven worden aan opvolgende eigenaren, waardoor de verkoopbaarheid van het onroerend goed gegarandeerd is.
  • Een Known Risk Policy kan aanvullende dekking bieden in gevallen waar een Warranty & Indemnity polis dekking specifiek uitsluit.
  • Kredietverstrekkers kunnen een vergelijkbare verzekering afsluiten, of kunnen worden aangewezen als begunstigde op de Known Risk Policy. De aldus geboden zekerheid kan ertoe leiden dat betere (her-)financieringsvoorwaarden overeengekomen kunnen worden.

Een Known Risk Policy kan afgesloten worden:

  • bij de voorbereiding van de verkoop van onroerend goed;
  • bij de aankoop van onroerend goed,
  • tijdens de ontwikkeling van onroerend goed,
  • bij de herfinanciering van het onroerend goed.

 

De Blanket Cover Policy

Een Blanket Cover Policy kan zekerheid bieden als de kwaliteit of de duur van de door de verkoper geboden garanties onvoldoende is, bij voorbeeld in geval van faillissement of veiling, of als de verkoper na afwikkeling van de transactie geliquideerd zal worden, of de investeerders simpelweg geen doorlopend risico accepteren. Bij afsluiting van een Blanket Cover Policy worden de juridische risico’s van de eigendom van het onroerend goed voor een over een te komen duur overgedragen aan een verzekeraar met “A-rating” (IFS A-rated, Insurer Financial Strength). Blanket Cover Policies bieden vastgoedinvesteerders de mogelijkheid om een zekere (minimum) standaard te hanteren voor alle vastgoedtransacties, zonder zorgen over de financiële stabiliteit van de verkoper, vertrouwend op het aan de verzekering toegekende kredietoordeel.

Dankzij een Blanket Cover Policy worden de juridische structuur van de verkoop en de bijbehorende documentatie eenvoudiger:

  • geen doorlopende garantieverplichtingen, of garantiedepots ;
  • transparante claim procedures ;
  • geen noodzaak voor het langdurig in stand houden van ‘lege’ en overbodige juridische structuren.

Blanket Cover Policies bieden dekking m.b.t. de eigendom van onroerend goed of de eigendom van aandelen in een onroerend goed vennootschap, en vereisen meestal geen eigen risico of franchise.

 

Is uw interesse gewekt? Neem voor meer informatie contact op met Elise Klein Wassink

 

Sneller, veiliger en goedkoper | Title Insurance in vastgoedtransacties

TPE | Luxembourg

Speed, security and reduced cost in real estate transactions | Title Insurance

Title Insurance can cover known and unknown legal issues relating to property ownership,
allowing property investors and lenders to mitigate risk.

Two types of polices :
Known Risk Policy
This policy will help speed up a property transaction, eliminating the need for lengthy negotiations on a legal issue on which seller and buyer have different views, covering the corresponding potential loss.
Blanket Cover Policy
This policy will offer general property guarantees of a stable and A- rated quality if a seller is unable to do so.

 

The Known Risk Policy

A Known Risk Policy protects the insured against the possible future adverse consequences of an existing but latent a legal issue regarding property ownership. A servitude may be defective or incomplete, documents or authorisations may be missing (building permits, public procurement procedures, operating permits), corporate matters (required consents, interpretation of existing legal /corporate documentation of a PropCo), pending litigation, etc. The financial consequences of such legal risks are often difficult to assess and at the time of a property sale, buyer and seller may not find agreement on a price reduction or on the required guarantees (amount, duration, conditions). A latent legal issue with a small chance of realisation but with a significant potential impact on the value of the property, will delay negotiations and may even block them. The mortgage lender may impose additional conditions where there is such a latent legal issue. These matters will often lead to long and difficult negotiations.

A Known Risk Policy offers a solution :

  • If the insured issue causes damage, the insurer will defend the insured’s interests and bear the costs of finding a solution including the payment of a settlement or damages awarded by the court.
  • If no solution can be found the insured will be compensated for the permanent loss of value of the property.
  • There is no need to prove fault for the insured.
  • In exchange for a one-off premium the buyer is insured as long as the problem exists and as long as he is the owner of the insured property.
  • Coverage can be extended to successive owners, therefore a Known Risk Policy will improve future marketability of the property.
  • A Known Risk Policy can also serve to add coverage if a Warranty & Indemnity policy is in place but imposes exceptions for known issues.
  • Lenders may take out a similar insurance, or become a beneficiary of a Known Risk Policy, which provides security and certainty to lenders, thereby potentially improving loan conditions and renegotiation terms.

A Known Risk Policy can take effect:

  • when a sale is being prepared;
  • at the time of acquisition;
  • during the development phase of the property;
  • when refinancing the property.

 

The Blanket Cover Policy

A Blanket Cover Policy can provide security if the seller cannot give general guarantees of sufficient quality in the event of a distressed or auction sale, or if the seller intends to liquidate shortly after the sale (investment funds) or if the seller simply doesn’t accept contingent liabilities.

The Blanket Cover Policy transfers the legal risks of a property transaction to an (A-rated) insurer for a longer term.

Property investors can use Blanket Cover Policies to obtain a standard quality of guarantees for all their property transactions without having to worry about the financial soundness of the seller, relying on the insurer’s IFS (“Insurer Financial Strength”)- rating.

A Blanket Cover Policy will simplify the legal structure of the transaction and the associated documentation:

  • no need for escrow;
  • transparent claim procedures
  • no need for the seller to maintain corporate structures after the transaction date;

Blanket Cover Policies can relate to property ownership or share ownership of a company owning property, and usually do not impose any excess or deductible.

 

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Speed, security and reduced cost in real estate transactions | Title Insurance

TPE | Europe

Although TPE specializes in procuring insurance cover for risks located in the Benelux and France, we will always consider your insurance application with regard to other European jurisdictions, and we will guide you towards a solution with a reliable partner.
 

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Speed, security and reduced cost in real estate transactions | Title Insurance

TPE | Title Protection Europe

 

Title Protection Europe is an insurance brokerage firm specialising in title insurance. Ms Klein Wassink is the founder of Title Protection Europe. Ms Klein Wassink has a law degree from Leiden University. She also studied at Emory University of Atlanta (USA). Ms. Klein Wassink worked extensively in the legal profession at reputable law firms in Amsterdam and Paris before she became an insurance broker.

Ms Klein Wassink is fluent in Dutch, French and English and is familiar with the ins and outs of property transactions in the Benelux and France. Ms Klein Wassink is an expert in assessing legal risks in property transactions. She understands your insurance needs, and will procure tailor—made insurance coverage at short notice at a reasonable price from the trusted insurers with whom Title Protection Europe has a long-term relationship. This allows her clients to reduce risk, gain speed and improve the security of their real estate transactions

Ms Klein Wassink works independently and will ensure that her clients get her full and dedicated attention, working with trusted A-rated insurance companies to provide a seamless service.


 


 

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TPE | Examples

 
 

Issue Solution
Sale of land/ property that was previously used for public purposes, no or incomplete documentation of required ‘déclassement’ Known Risk Policy
Seller will liquidate after the sale of the property and limits the duration and the extent of contractual guarantees Blanket Cover Policy
Existing legal documents are at risk of being interpreted differently at a later date as a result of more recent caselaw and amendments to the law (public procurement, financial assistance, corporate consents or undertakings) Known Risk Policy
France : potential 3% tax risk – differing expert opinions on a 3% tax matter, retention of documents by successive owners is required to remove the risk of a joint and several liability for the 3% tax Known Risk Policy + document escrow
Boundary of common areas within a co-owned office building are unclear Known Risk Policy
A building permit with missing documents, and an operating permit granted on the basis of incorrect surface measurements Known Risk Policy
An existing building could be considered as not meeting the height restrictions imposed by more recent local rules – this may affect the possibility of reconstructing or renovating the building Known Risk Policy
Chain of successive ownership – multiple successions (private dwelling) Known Risk Policy
Error : deviation of the cadastre / land registry from (notarial) title documents Known Risk Policy
Seller provides the required contractual guarantees but
buyer doubts the financial strength of the guarantor
Blanket Policy Cover
Seller guarantees are of limited duration and scope, and there is a title issue that is excluded from the W&I insurance offer obtained from insurers Blanket Policy Cover + Known Risk Policy in addition to the W&I policy

 

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Speed, security and reduced cost in real estate transactions | Title Insurance

Contact | Complaints | Legal Notice

 

Contact

 

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Complaints

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