TPE | France
Rapidité, sécurité et réduction des coûts pour les transactions immobilières grâce à
l’Assurance Titre | Title Insurance
L’Assurance Titre couvre les risques résultant de problèmes juridiques révélés et non révélés liés à la propriété des biens immobiliers et permet aux investisseurs et aux établissements prêteurs de mitiger leurs risques
Deux types de police :
Police Risque Révélé (“Known Risk Policy”) : cette assurance permet d’écourter les négociations relatives à une question d’ordre juridique sur laquelle vendeur et acheteur ont des avis divergents et irréconciliables, en couvrant la perte financière qui pourrait résulter de la réalisation du risque considéré;
Police Couverture Générale (“Blanket Cover Policy”) : cette assurance offre des garanties générales relatives à la propriété juridique. Ces garanties sont d’un niveau élevé et sont reconnues dans le marché des ventes immobilières. Cette assurance est particulièrement utile quand un vendeur, pour des raisons diverses, n’est pas en mesure de donner à l’acheteur des garanties satisfaisantes.
Police Risque Révélé (“Known Risk Policy”)
La Police d’assurance Police Risque Révélé protège l’assuré contre les dommages potentiels futurs qui résulteraient de la réalisation future d’un risque connu mais non réalisé, et qui entacherait, voir invaliderait, le titre de propriété d’un bien immobilier. Il existe une multitude de problèmes juridiques de cette nature. À titre d’exemple : les questions relatives aux servitudes, aux incertitudes en matière de bornage et de superficie, à l’absence d’autorisations, permis ou tous documents administratifs (permis de construire, marchés publics, déclassement etc.), un litige en cours.
Les conséquences financières de la réalisation de risques de cette nature, c’est à dire, dans la majeure partie des cas, l’impact de ce risque sur la valeur du bien, sont souvent difficiles à évaluer. Au cours des négociations au moment de la vente d’un bien immobilier, il est très fréquent que l’acquéreur et le vendeur ne parviennent pas à convenir d’une part du montant de la réduction de prix correspondant à la perte de valeur du bien cédé et d’autre part de l’étendue des garanties requises pour garantir l’ajustement de prix éventuel (seuils, durée, conditions etc.).
Ainsi, l’appréciation d’un risque juridique révélé, en apparence bénin, car peu probable dans sa réalisation, du fait de l’ampleur de l’impact qu’il aurait sur la valeur du bien s’il venait à se réaliser, pourra ralentir considérablement, voire faire échouer les négociations de vente du bien immobilier considéré. En présence d’un risque révélé, même très aléatoire dans sa réalisation, mais dont l’impact serait lourd sur la valeur du bien, les établissements prêteurs qui financent l’acquisition peuvent réclamer des garanties supplémentaires que les vendeurs sont incapables ou simplement non désireux de consentir. Les négociations peuvent être longues et fastidieuses.
Les solutions apportées par la Police Risque Révélé
- Prise en charge du litige par l’assureur ; dès que le risque couvert par la Police Risque Révélé, latent au moment de l’acquisition, se réalise et se traduit par un dommage, l’assureur assumera la défense de l’assuré et prendra en charge les frais qui en découleront. L’assureur versera à l’acheteur assuré et ou à l’éventuel tiers lésé toute indemnité dont le montant aura été négocié, ou octroyé par le tribunal, afin de résoudre le litige.
- Indemnité ; Si aucune solution ne peut être trouvée, l’assuré sera indemnisé à hauteur du montant de la perte de valeur permanente du bien.
- Responsabilité sans faute ; la prise en charge du litige et le versement éventuel d’une indemnité ne requiert en aucun cas la preuve d’une faute commise par une des parties intervenues au moment de l’acquisition du bien assuré.
- Une prime unique ; en contrepartie du versement en une seule fois d’une prime d’assurance unique, l’acheteur sera assuré aussi longtemps que le problème latent persistera et tant qu’il sera propriétaire du bien assuré.
- Revente ; la couverture de la Police Risque Révélé peut être étendue aux propriétaires successifs, ce qui facilitera, de façon significative, la revente du bien.
- Une Police Risque Révélé peut, dans certains cas, fournir une couverture complémentaire à la couverture fournie par une police d’assurance garantie de passif, qui prévoit des exclusions pour les risques ou passif révélés lors du processus de due diligence.
- Souscripteurs additionnels ; les établissements prêteurs qui financent l’acquisition du bien immobilier pour lequel une Police Risque Révélé est contractée peuvent souscrire pour leur propre compte une Police Risque Révélé similaire à la Police Risque Révélé principale, ou simplement être désigné dans la Police Risque Révélé principale comme bénéficiaire. Ce complément de couverture en faveur des prêteurs sécurise le financement consenti par les établissements financiers et facilitera un éventuel refinancement.
Une Police Risque Révélé peut être conclue et prendre effet à tout moment, lors de :
- la préparation de la vente du bien;
- l’acquisition du bien immobilier;
- une opération de promotion immobilière, et
- le refinancement de la propriété.
Police Couverture Générale (“Blanket Cover Policy”)
Dans certaines transactions, le vendeur n’est pas en mesure de consentir des garanties suffisantes, soit parce qu’il s’agit d’une vente réalisée dans le cadre d’une procédure collective ou de liquidation judiciaire, soit parce que le vendeur n’en a simplement pas la capacité financière au moment de la vente ou qu’il ne l’aura plus dans le futur, par exemple, s’agissant d’un fonds d’investissement, si le fonds vient à être liquidé.
Dans ce cas, l’acheteur peut obtenir une protection similaire à celle d’une garantie de passif en souscrivant une Police Couverture Générale. Cette police d’assurance permet de transférer certains risques de la propriété immobilière, à un assureur (avec notation IFS “A”, « Insurer Financial Strength “A”»), et ce pour une durée prédéterminée, conforme à la pratique de marché. Ce type de police d’assurance est de plus en plus prisé par les acheteurs institutionnels notamment parce qu’elle leur permet de systématiquement couvrir leurs acquisitions par des garanties de passif couramment admises par le marché sans avoir à se préoccuper de la capacité financière future de leurs vendeurs, en se fiant à la notation financière de la compagnie d’assurance.
Grâce à la souscription d’une Police Couverture Générale, la structure juridique de la vente et la documentation s’en trouveront grandement simplifiées :
- constitution d’un séquestre inutile ;
- procédures de mise en jeu des garanties de passif transparentes ;
- aucune nécessité de maintien d’entités juridiques par le vendeur, qui ne subsistent que pour la mise en œuvre éventuelle des garanties données par le vendeur, etc.
Une Police Couverture Générale peut assurer tant la propriété du bien immobilier que la propriété des actions/parts de la société détenant le bien, et n’impose généralement pas de franchise.
